12/13/14
אנו
רגילים להאמין שהיד הנעלמה של השוק החפשי היא הדרך הטובה לנהל כלכלת המדינה, אבל
מה קורה כשהרגל הנעלמה בועטת החוצה ההוי פאלוי (האספסוף) כדי לפנות מקום לאליטות?
האם מדובר בכשל שוק או בהכוונה מלמעלה? בהתאם לתשובה, נוכל לדעת איך לתקן את המצב.
כשמדובר בכשל שוק, אז יש הצדקה לצעדי ממשלה קיצוניים והזויים (כדוגמת הורדת
המע"מ עבור זוגות צעירים על כל תיקוניו) שאינם עומדים בקנה אחד עם אי-התערבות
בשוק החפשי, אבל אם מדובר בהכוונה (מרושעת?) מלמעלה, כל מה שנדרש הוא להסיר את
העיוותים ולאפשר את כוחות השוק לשלוט מחדש.
עו"ד
מנחם מושקוביץ בטורו המושקע והמרענן מיום שישי 12/12/14 מעלה רעיונות שכבר הועלו
בעבר כשהתוצאות מדברות בעד עצמן. השאלה הראשונה הקופצת לעיני הקורא היא ממתי תושב
המדינה מציע להעלות את הריבית בגלל רכיב אחד של הפסיפס? עליית הריבית תכביד על
רכישת רכב, בגדים, ריהוט, שכירת שירותי עורך דין ויגרום לכל המדינה להיכנס למיתון.
כולם זורקים סיסמאות שחוקות לתוך האוויר, בדומה למשל המפורסם איפה שחמישה עיוורים
ממשמשים פיל, בלי הסתכלות על התמונה הרחבה. מי שנגע בניבים השווה את הפיל לחנית,
השני שנגע באוזנו השווה את הפיל למניפה, השלישי שליטף את החדק השווה אותו לנחש
ענקי, הרביעי שנגע באחת מרגלי הפיל השווה אותו לעץ. להעלות את הריבית ללא צעדים
אפקטיביים אחרים ומקיפים עלולה להפיל את המדינה לתוך מיתון עמוק ולהשיג את ההיפך
ממה שהיא אמורה להשיג.
והכי קל - להאשים את היצור הבלתי נראה הנקרא "פקידי
האוצר" ומנגד, לצפות שיצור בלתי נראה אחר, קרי "המדינה" תפתור לנו
את הבעיה.
אז קודם
כל, תכליס.... 18,000$ לדונם!!! זה המחיר שהציעו לי עבור קרקע מינהל חקלאית
ב"מושא" 15 ק"מ מצפת שאינה עומדת להפשרה באופק הנראה לעין. על מה
ולמה? ככה! אין לזה כל קשר לפקידי האוצר ולריבית. המדינה העבירה חוקי תמא 38 החל
על כ- 810,000 בניינים שאינם עמידים בפני רעידת אדמה במדינת ישראל. אפשר בצורה
להוסיף כ-120,000 דירות בפחות משנתיים ללא צורך בהקמת ערים, תשתיות, העברת חוקים,
שינויי תב"ע, ביורוקרטיה וכו'.שוב אי אפשר להאשים את המדינה או את הריבית
הנמוכה. כל דייר, במקום להסתפק בדברים הבסיסיים כמו שינוי חזית, מעלית ותוספת
מרפסת וממ"ד, מבקש להשתתף בריווחי היזם עד שכבר אינו כדאי. ועוד דוגמא אחת.
תבקר במרכז העסקי של כל עיר בארץ - תל אביב, רמת גן, פתח תקוה, ירושלים ועוד. אינך
משתגע לראות בניינים מודרניים, חדשים גורדי שחקים לצד בניינים משנות ה40 המוטים
ליפול? מה קורה שם? חיש מהר תשמע על מריבות שכנים ויורשים המעכבים את ההתקדמות של
כל העיר וכל המדינה ולא מדובר רק במניעת רייוח אלא נזקים ישירים ועקיפים של
מיליונים.
אז בואו
נשתדל לזכור שאין "מדינה", אין "פקידי האוצר" אלא
"אנחנו". אין זה מתפקיד המדינה לשלוט על הנעשה בשוק אלא לנווט אותו. על
המדינה להשתמש בכלים שבידיה לנווט את השוק ולא לקבוע את הנעשה בו. ואין צורך לחפש
כלים חדשים. יש למדינה כמה כלים שיכולים להיות מאד אפקטיביים שישחררו מאות אלפי דירות
לשוק מבלי לסכן כלל את השוק עצמו. כלים הללו הם "ארנונה", "היטל
השבחה", מימון וליווי בנקאי וכמובן, חברינו הטוב – משכנתאות וריבית.
כולם
יידרשו חשיבה יצירתית, פתרונות שאינם קיימים בכל העולם אלא התפורים לבעיות
הספיציפיות של מדינתנו.
ארנונה:
ארץ
ישראל נקנית בייסורים, וכשקונים משהו, יש לשלם. התשלום מגיע בכל מיני ווריאציות
כמו מס הכנסה, מע"מ, מכס, היטלים, ארנונה ועוד. מקורה של ארנונה במדינות
הוותיקות של אתונה, רומה, וייון. המילה עצמה היא לטינית ותיקה שסימל מס הבא כאחוז
מסויים, ולא פר ראש וכדומה. המדינות הוותיקות הנהיגו מס מוניציפלי כדי לנווט את
המעבר של תושביה מהשכונות המבוקשות יותר לפחות מבוקשות. ככל ששכונה הייתה יותר
מבוקשת, הארנונה הייתה פחות אטרקטיבית ולהיפך, במעבר לשכונה פחות מבוקשה היה
חיסכון בתשלומי ארנונה. בישראל, ישנם חמישה עיוותים עיקריים בשיטת הארנונה שאפשר
לתקנם בקלות ובכך להסיר חסמים מהורדת מחירים.
א.
ככל שיש
דירה יותר יקרה, תעריף הארנונה יורד. נשמע הזוי אבל זה נכון וכפי שמופיע בטבלה.
ע"פ הנתונים באתר משרד הפנים, יש תעריף מקסימום למ"ר לשנה של 113.58
ש"ח למ"ר. יוצא שמי שגר בדירת מגורים של 200 מ"ר ששוויה חמישה
מיליון ש"ח משלם
|
תעריף
מקסימום
|
מ"ר
|
ערך
|
ערך
למ"ר
|
אחוז
מהערך למ"ר
|
ס"ה
תשלום
|
אחוז
מערך של הדירה
|
|
113.58
|
100
|
₪ 1,000,000.00
|
₪ 10,000.00
|
1.1358%
|
₪ 11,358.00
|
0.011358
|
|
113.58
|
120
|
₪ 2,000,000.00
|
₪ 16,666.67
|
0.6815%
|
₪ 13,629.60
|
0.0068148
|
|
113.58
|
150
|
₪ 3,000,000.00
|
₪ 20,000.00
|
0.5679%
|
₪ 17,037.00
|
0.005679
|
|
113.58
|
175
|
₪ 4,000,000.00
|
₪ 22,857.14
|
0.4969%
|
₪ 19,876.50
|
0.004969125
|
|
113.58
|
200
|
₪ 5,000,000.00
|
₪ 25,000.00
|
0.4543%
|
₪ 22,716.00
|
0.0045432
|
חצי
פרומיל מערך המ"ר בדירה, לעומת מסכן שגר בדירה ששווה מיליון ש"ח בלבד
וגודלה 100 מ"ר. יש לתקן את העיוות הזו על ידי ביטול תעריף מקסימום, וככל
שהדירה יותר יקרה, יש לשלם ארנונה בהתאם. גם ראוי לבטל את כפיפות הארנונה לגודל
הדירה כי זה מעודד דירות יותר ויותר קטנות במקומות המבוקשים ועמוסים ביותר (תל
אביב, ירושלים וכו'). יש לקבוע תעריף של 1.5% מערך המגורים באופן גורף ברחבי הארץ.
|
תעריף
קבוע
|
מ"ר
|
ערך
|
ערך
למ"ר
|
תשלום
למ"ר
|
תשלום
ס"ה
|
|
1.5%
|
100
|
₪ 1,000,000.00
|
₪ 10,000.00
|
₪ 150.00
|
₪ 15,000.00
|
|
1.5%
|
120
|
₪ 2,000,000.00
|
₪ 16,666.67
|
₪ 250.00
|
₪ 30,000.00
|
|
1.5%
|
150
|
₪ 3,000,000.00
|
₪ 20,000.00
|
₪ 300.00
|
₪ 45,000.00
|
|
1.5%
|
175
|
₪ 4,000,000.00
|
₪ 22,857.14
|
₪ 342.86
|
₪ 60,000.00
|
|
1.5%
|
200
|
₪ 5,000,000.00
|
₪ 25,000.00
|
₪ 375.00
|
₪ 75,000.00
|
בצורה
כזו, אנשים יעדיפו לקבל יותר עבור כספם וירכשו דירה יותר גדולה במקום זול, מה
שיתרום לפיזור הוגן של האוכלוסיה ויגרום לירידת מחירים איפה שיקר היום, והעלאת
מחירים איפה שזול. המחיר ייקבע לפי ערך הקרקע והמבנים, לא כולל עיצוב פנים וכו'.
ב.
ברור
שאין כל אפשרות לנהוג שינוי דראסטי כמתואר לעיל מבלי שינויים נוספים. יש לוודא
שעודפי הגבייה באיזורים יוקרתיים יגיעו למקומות הסובלים מחוסר גבייה, ומה שנקראים
מענקי איזון. על הממשלה לקבוע שמענקי איזון יועברו רק בהתאם לרמת הגבייה של כל
מועצה. ככל שמועצה תתרשל בגבייה, היא תזכה למענק מופחת אם בכלל. ובמילים אחרות, אי
תשלום ארנונה על ידי התושבים יפגע בראש ובראשונה בתושבים עצמם. וכן יש להגביל
הנחות בגלל מצב כלכלי לתקופה שאינה עולה על שנה. טרם קם אחד הגר בשדרה החמישית
במנהטן שביקש הנחה עקב מצבו הכלכלי. ויש לזה גם אסמכתא[1]
בהלכה שאחד שגר בדירת יוקרה אינו זכאי להזדקק לצדקה.
ג.
משוכה
נוספת היא היוקר של ארנונה למשרדים לעומת בתים. מצב זה הוא אנטי פרודוקטובי משתי
בחינות: 1. עדיף למשרד לנהל עסקיו מתוך דירה, מה שמקטין את היצע הדירות במרכזי
הערים ובמקומות ביקוש הכי גבוהים. 2. מרחיקים אזרחים/קונים ממרכזי ערים, גורמים
לפקקים מיותרים וקשיי חנייה. אשר על כן על הממשלה לחייב משרדים בתשלום ארנונה
בתעריף מופחת מדירות וכ-1% מערך המשרד, ובתנאי שהייעוד הוא למשרדים, ויש רישוי
הולם מהמחזיק במשרד. באופן זה, משרדים יעברו לבנייני משרדים ויפנו דירות למגורים תוך
כדי הגדלת ההיצע והקטנת הביקוש.
ד.
יש גם
לחייב תעשייה ומלאכה ב0.75% מערך המבנה ומקרקעין, וקרקע חקלאית ב 0.5%. יש לבטל
מיידי את כל ההבדלים בין קרקע תפוסה ללא תפוסה, בשימוש ולא בשימוש. יש מחסור
במקרקעין במדינה ובמידה וכל אחד ישלם על משהו על המקרקעין ברשותו, יהיה לו עניין
להפיק ממנה את המקסימום, ולא לשבת בחיבוק ידיים בתקווה להעלאת מחירים או כדי לספסר
במקרקעין. שינוי זה ידרוש רישום ברור של מקרקעין וייתכן אפילו חקיקה כדי לאתר בעלים
ולוודא רישום של "מושא" בצורה מועילה.
ה.
על
המדינה לדרוש מהערים הגדולות והמבוקשות להגדיל את כמות הבניינים המבצעים תמ"א
38. על כל עירייה לאתר בניינים המתאימים וראויים שיוסיפו כ-10,000 דירות נוספות על
הקיימות. העירייה תאתר את הבניינים המתאימים ותודיע לדיירים שבתוך שנתיים מתאריך
שייקבע, יהיו עליהם לשאת בתשלומי ארנונה גם עבור הדירות העתידיות על אף שהן טרם
נבנו.
היטל
השבחה
המצב
היום הוא שגם לאחר שוועדה מקומית או מחוזית משנה את התב"ע (בין ביוזמת עצמה
בין על פי בקשת יזם) כדי לקדם תכניות בנייה, בעלי המקרקעין אינם ממהרים לממש את
התכניות החדשות ולבנות, מה שיקל על מצוקת הדיור, אלא מספסרים בקרקע. רק כשבאים
להוציא היתרי בנייה מחייבים המבקשים בהיטלי השבחה וכל מיני היטלים ואגרות נוספות.
את השיטה הזאת יש לשנות שמייד עם שינוי התב"ע, בעלי הנכסים יצטרכו לשלם את כל
האגרות והיטלים ללא כל קשר להוצאת היתר בנייה. זה יזרז את הבעלים לבנות ולמכור
במהירות המירבית ויגדיל את ההיצע ותחרות בשוק הנדל"ן.
מימון
וליווי בנקאי
קריסת
חפציבה ב-2007, שבה לקוחות שלמו לקבלן ללא קבלת דירותיהן הביאה לתיקון חוק המכר
וחיוב הקבלנים בערבויות לרוכשים, כשעלות הערבות מחייבת הקבלו בליווי בנקאי. הבנקים
גובים עמלת ליווי, ריבית של בין 4-8% על מימון הקבלן, ועמלות ערבות על כל הכספים
שהרוכשים משלמים. ברור שכל אלו רק מעלים את מחיר הדירות בישראל, ובמילים אחרות –
"הציבור טיפש, הציבור ישלם". מספיק היה להצמיד תשלומי הדיירים להתקדמות
הבנייה או לחייב ערבות בנקאית רק על החלק שטרם נבנה. במצב של היום, הקבלן כבר גבה
95% מהתשלום של הדירה בנה את כל הדירה, ובארבעה חודשים שבהם הוא ממתין לקבלת טופס
4, מתווסף לו עמלות ערבות על מיליוני שקלים אפילו שהבניין עומד על תילו.
צעדים
הללו מעצמם יקטינו הסיכון כמעט לאפס ויחסכו הרבה עמלות. אבל הבנקים, הקבלנים
וחבריהם בכנסת ניצלו את אווירת הציבורית כדי ליצור את התרנגולת המטילה את ביצי הזהב
ובכך להגביל כניסת מתחרים חדשים לתחום הבנייה. ביטול החוק יביא להורדת מחירים
מיידית ויגרום להמשך ירידת המחירים מהתחרות הגוברת בין הקבלנים.
משכנתאות
וריבית:
אין
במגבלות המסמך הזה כדי לטפל בכל הבעיות הבנקאיות – ריכוזיות, חוסר תחרותיות, ניצול
וכו', אולם יש צעדים שחייבים לנקוט, ולו בגדר הוראת שעה ולתקופה מוגבלת כדי לסייע
בהורדת מחירי הנדל"ן. בנקאי משכנתאות מקבלים אשראי בין היתר ובעיקר מהמדינה
כדי לסייע לאוכלוסיה ברכישת דירות. אולם הבנק אינו מסתפק במישכון הנכס כביטחון
להלוואה אלא דורש גם ערבות מנוטלי משכנתא ולרוב גם מצדדים שלישיים. ובמילים אחרות,
הבנקים מקטינים את הסיכון ואינם מקטינים את הריווח בהתאם ובכך מפרים את כללי השוק.
במצב של
היום, שכמעט כל המשכנתאות הניתנות בארץ הן על ידי חמישה בנקים הגדולים, חדלת
פירעון מאסיבי באחד מהבנקים יכול להוביל לקריסת המדינה כולה. כדי למנוע זאת,
להגביר את השקיפות, ולהשיג שוק אופטימלי, יש צורך דחוף לשנות כמה כללים וכדלהלן:
א.
שלושה
איחורים ו/או אי תשלום משכנתא בתוך תקופה של שנה יביא להוצאת אזהרה מהבנק המלווה
ללווה ולערבים שעוד איחור יגרור העלאת ריבית באחוז נוסף (כאן יש את ההעלאת ריבית
שכולם כל כך משתוקקים לה – אבל רק בתחום הדיור ולא כהעלאה ריבית על כל המשק).
ב.
שלושה
איחורים נוספים (לאחר העלאת אחוז הריבית) תביא לחיוב של הלווה למכור את הדירה
ולהחזרת המשכנתא. כל זה לפני גבייה מהחייב ו/או מהערבים.
ג.
אי מכירת
הדירה תוך שנה תחייב את הבנק לממש את המשכנתא ולבצע את כל ההליכים העומדים לרשותו.
ד.
כל רבעון
הבנקים ידווחו למפקח על הבנקים ולבורסאות על היקף המשכנתאות שלגביהן יצאו התראות
ו/או נכנסו להליכי גבייה.
בניסיון
המדינה לבלום עליית מחירים נקבעה חובה של 30% הון עצמי כשהמשכנתא עצמה יכולה לממן
עד 70% מערך הדירה. בכך המדינה פגעה בצעירים וזקנים, עשירים ועניים כאחד. ראוי היה
לאשר משכנתא ראשונה בתקרה של 90% והגבלה על משכנתא שנייה ל50%. לא ייתכן שכלי
הריבית בידי הממשלה תעזור למשקיעים על חשבון הנזקקים. אמנם כאן מדובר בפגיעה בשוק
החופשי, אולם יש יש לשקול זאת לאור הכשל שוק ומצוקת הנדל"ן בישראל.
בטוחני
שיש הצעות נוספות, אבל יש לזכור שכל הצעה חייבת לבוא להתייחס לתמונה הכללית של
המשק הישראלי ולא לפרט אחד בתוכו.
מרדכי
אדלר
יו"ר
עמותת יששכר וזבולון
[1] עי'
בתלמוד בבלי, כתובות, דף סז, עמוד ב – דף סח, עמוד א,
ברש"י, תוספות וחידושי
הריטב"א, שם. וכן ברמב"ם, הלכות מתנות עניים, פרק ט, הלכות
יד-יז ובשולחן ערוך, יורה דעה, סימן רנג, סעיף א
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה